Qual a forma juridicamente correta de aplicar uma multa condominial?
Antes de ingressar no tema, que
ensinaremos a forma juridicamente correta de aplicar uma multa condominial, importante
destacar que o ideal é, quando possível, buscar uma conversa amigável, a fim de
evitar os desdobramentos da aplicação da multa, que podem ser piores do que a
suposta infração cometida pelo condômino.
Pois
bem. Em pesquisa realizada
especificamente no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, percebemos inúmeros
casos em que o síndico aplica a multa no condômino e, posteriormente o mesmo
condômino entra com uma ação visando anular a aplicação da multa e, em grande
parte dos casos, consegue anulá-la.
Tal situação tem como
consequência inúmeros prejuízos ao condomínio, o que na prática significará
prejuízos financeiros aos condôminos.
E por que isto acontece?
Bem
simples: falta de uma assessoria jurídica especializada. Vejam, por mais que o
síndico tenha motivos para aplicar a multa, o procedimento deve ser adequado
para ter validade judicial. Caso contrário, se o condômino alvo da
notificação ingressar com uma ação anulatória, certamente o condomínio é que
amargará as perdas.
Mas
vamos ao que interessa: não é novidade para ninguém que vive em condomínio
que a convenção condominial e o regimento interno são instrumentos importantíssimos
na resolução de conflitos e, por essa razão, devem sempre estar atualizados, o
que possibilitará maior segurança aos condôminos. Mas fato é que a forma de
aplicação de multa DEVE constar nestes instrumentos.
Caso não haja essa previsão em
convenção ou regimento interno, o Código Civil é uma saída para
conseguir aplicar a multa, mas dois procedimentos prévios são imprescindíveis:
enviar notificação para que o condômino alvo da multa possa exercer o seu
direito de defesa e convocar uma assembleia extraordinária para que os
condôminos possam decidir se a aplicam ou não.
Por óbvio, todo esse procedimento
não é simples e precisa de acompanhamento próximo de um advogado especializado
no tema para levar a orientação necessária diante do caso concreto.
Pedro
Henrique Brisolla Caetano, advogado pós-graduando em Direito Imobiliário pela
PUC-Rio. E-mail: pedro@brisollamiranda.com.br
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