O que muda para as construtoras com a nova lei de distrato?
A lei 13.786/2018, conhecida como “Lei do Distratoâ€, foi um dos últimos atos do Governo Temer, tendo sido publicada no dia 27 de dezembro, e entrando em vigor nesta mesma data.
A primeira pergunta que poderia surgir, e talvez uma das mais difíceis de se responder, tendo em vista a divisão da doutrina sobre tema em situações análogas, é se os efeitos da nova lei alcançariam os contratos já realizados.
De início, remetendo nosso pensamento aos princípios do Código Civil, que nos orienta que os contratos deverão ser cumpridos, respeitados o direito adquirido e o ato jurídico perfeito, pensaríamos que não. Somente os novos contratos seriam atingidos pela nova lei. Mas o tema é profundo e a análise do caso concreto é essencial para se chegar a uma resposta.
Mas quais são, então, as mudanças promovidas pela nova lei?
A lei trouxe diversas alterações í Lei de Incorporações Imobiliárias (4.591/1964), podemos citar algumas como: (i) obrigatoriedade de o contrato conter quadro-resumo; (ii) permissão (agora legal) do que se intitula “cláusula de tolerí¢nciaâ€, ou seja, autorização de prorrogação do prazo de entrega do imóvel por até 180 dias corridos da data estipulada no contrato; (iii) direito de arrependimento do consumidor.
Além disso, quanto ao percentual de retenção, buscando colocar uma pá de cal na avalanche de ações judiciais que discutem a questão, foi estabelecido um percentual máximo que as incorporadoras podem reter no caso de desfazimento do negócio por culpa do adquirente, que pode chegar até 50% do valor pago, em caso de a incorporadora ter optado pelo patrimônio de afetação.
Por fim, destaca-se a necessidade de adequação contratual que as incorporadoras e construtoras deverão fazer, sob risco de terem seus contratos desfeitos por justa causa, conforme determinação do art. 35-A, §1º da nova lei.
Para dúvidas ou sugestões, favor enviar e-mail para pedro@brisollamiranda.com.br
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