Assembleias condominiais

•  28 Março. 2018
•  Direito Imobiliário
•  Pedro Henrique Brisolla
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O presente texto visa, de maneira objetiva, listar alguns aspectos jurí­dicos que devem ser objeto de atenção nas assembleias de condomí­nio.

É certo que a assembleia se destina í  discussão dos assuntos ligados ao condomí­nio, (1) devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção.

Com relação ao peso das decisões tomadas em assembleias, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o sí­ndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifí­cio”.

Porém, há um limite: (2) por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as normas que servem de parí¢metro para o condomí­nio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

No que tange as (3) espécies de assembleias, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas; do orçamento para o ano; elegem substituto do sí­ndico, e extraordinárias, que têm por objetivo deliberar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obra e a aplicação de multa a condômino.

Quanto a computação de votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: (4) os votos são proporcionais í s frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomí­nio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento.

Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princí­pio, poderí­amos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomí­nio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que (5) se houver prejuí­zo a maioria, contrariando os interesses do condomí­nio em detrimento do interesse de seus administradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Pedro Henrique Brisolla Caetano, advogado, Graduado pela Universidade Estácio de Sá - Rio de Janeiro, Pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC-Rio.